看地产未来，短期都悲观，长期还乐观！
2019年只剩下2天。
关于2020年中国地产何去何从？
明年房企各家增长率设置多少合适？
未来如何活下去、活得好、活得久？
等等，都是大家普遍关注的问题。
2019年的苦日子，也让地产人更加冷静，同时，也让我们更加客观、理性、辩证的审视这个行业。一味看空，一味看多，都有失偏颇。
今天这个地产的转折十字路口，大家已不只满足看这个行业明年会怎么样？而是开始重新审视这个行业，比如中国房地产本身接近天花板后未来5年、10年又会如何发展？房地产住宅未来还有没有得做？房企转型多元化的力度是否需要克制或者甚至是加快……这些都成为当下规模房企普遍关注的问题。
也就是说，站在2020年，如何看待回中国房地产2030年的格局会如何？最核心有6个问题。
第一、未来10年，中国房地产的总量走势会加速下降吗？
第二、中国区域城市分化严重，未来10年房企主战场在哪里？
第三、房企并购不断，竞争加剧，未来房企数量会缩减到多少？
第四，中国房企目前平均80%左右高债务未来10年会下降到多少？
第五、中国房地产价格涨了那么多年，是否还存在继续大幅上涨的可能？
第六、未来房企的销售格局中“”政府与市场”的边界和比例会如何？
关于这六个房企非常关注的问题，重庆市原市长黄奇帆在前几天12月26日的《2020中国经济形势解析高层报告会》做了针对性、干货的发言。既总结了过去中国房地产的高增长逻辑，又对2020年到2030年的中国房地产趋势做了6大预判，老潘特别分享给地产中高层。
第一个趋势：未来10年总量从17亿到10亿，10亿是平衡点
我们去年整个中国的房地产，去年一年的建设规模17亿平方米，销售规模也是17亿平米，大体上是世界之最。
未来10年17亿每年会逐渐减少
到2030年会降到10亿平方米左右。
到2040年降到5亿平方米呢？也不会。
到了10亿平米左右就变成一个平衡点。
每年折旧和每年需要新建的数大体进入平衡态
就变成一个持续稳定发展状态。
也就是说现在的17亿平米是高点，到10亿平方米又会形成一个平衡点。过程中也不会回落降到3亿、5亿平方米。
过去30年，中国房地产规模总量是如何增长的？
首先，1990年全国才1000万方。彼时，整个中国不管是民间造的还是政府造的，那时候单位分房子，反正整个中国在1990年造了1000万平方米。
其次，2000年达到1亿平米。90年代开始有了房地产市场，房地产公司也从90年代展开，到2000年，整个中国房地产一年的建设量是1亿平方米，这1亿平方米70%-80%已经是房产公司造的，已经是市场化的了。
然后，2010年正式达到10亿平。从2000年1亿平方米到2010年的10亿平方米，可以说这十年涨了10倍、
到如今，从2010年的10亿平方米又隔了八年，增长了7亿平方米，一共是2018年达到17亿平方米。
全世界房地产的增长规模以这么快的速度，从1亿平方米涨到17亿平方米，全世界一百年历史上绝无仅有。可见中国的房地产发展势头和规模。
是不是今后十年再来翻一番，17亿变成34亿呢？我刚才说了不可能，2017年、2018年17亿平方米，大体就是中国房产规模的天花板，碰上天花板进入拐点，往后是逐渐减少的。
当然不会一年减3亿、5亿平方米。总的意思就是当年怎么样往上涨，势如破竹的上涨，减的时候不会势如破竹往下减，而是逐渐的往下减，十一二年减掉40%，大体如此。
为什么1990年-2017年，房地产从1000万平方米涨到17亿平方米，这个倍数不得了。里边有四个原因：
1990年的时候整个中国城市居民人均住房面积是不到10平方米，像上海人均住房其实只有六点几平方米，三口之家20平方米，这算是过得好的。
所以首先中国住房从人均10平方米扩张到现在的人均40平方米，有的城市50平方米，就是住房改善的过程，一个非常大的刚需扩张的过程。这是第一个概念。
小城市居民进中城市
中城市居民进大城市
大城市居民进上海、北京、特大城市等等。
人口扩张。1980年改革开放初期整个中国是9亿多人，城市居民2.8亿人口，那时候我们城市化率只有30%，也就是说当时不到3亿的城市居民。
到2000年我们城市人口到了5亿-6亿，现在城市人口多少呢？不算农民工，城市人口有7亿左右。把农民工在城里常住人口也算城市人口，我们已经到了9亿多一点。
城市人口从当初2.8亿到如今7亿，而且人均达到40-50平方米，这是城市人口扩张产生了巨大的刚需。
我们在城市发展中有个旧城改造，对一些棚户区、一些危旧房拆迁，许多城市差不多三分之一的房子是拆掉的，有些地方一般的房子拆掉。
这种拆迁建新的过程，这一块也是发生在40年来，拆掉1亿平方米，可能造了3亿平方米来覆盖，这是一块新的补充。
中国的房子50年代的时候农村里是土坯房，城里是砖木结构房。
首先，土坯房5、6年就要拆掉重造。
其次，砖木结构的房一般15年，城里的也要拆掉。
其三、到了1979年以后造钢筋混凝土，那时标准就是5层楼到12层楼，这些房子理论上30年左右就到了折旧年龄，拆迁重来。从这个意义上讲，1980年造的房现在差不多又要拆了。
中国钢筋混凝土的水泥标准、钢筋混凝土各方面档次相对国外都比较低。一直到2010年以后，我们建设部出了新的钢筋混凝土建设标准，这个标准造出来的房子大体上都可以50年-70年。
那么世界各国现在的钢结构的房，欧洲、美国、香港、新加坡、日本、加拿大，这些发达国家只要是钢结构的房一般都是100年，没有地震这种特殊的外力破坏，不发生战争，正常状态下他们的房屋可以生存100年。
所以我们国家以前的房子15年、30年，拆了造，造了拆，所以中国人花钱花的是最多的，积累的是不够多的。所以从这个意义上，我们的GDP常常造了很多效益不高，战略上讲无效的GDP。
为什么说今后的十多年，房屋建设不会17亿再变成34亿、40亿，不会这么涨。因为刚才说到高速度扩张的四个原因大部分消失了。
全世界的城市有的人家庭富裕，三口人住着300平米的别墅，500平方的别墅，甚至有几套房。当然他的面积就超级多。但是就大数平均来说，一般到了50平方米左右，就完全满足了刚需，再多的都是属于特殊的投资或者其他的收支的需要。
基本面上说，不管是巴黎还是纽约，人均住房都在50平方米左右，美国人是世界上房子比较大的，他也没有变成人均100、200。伦敦和巴黎也是。
就这个意义而言，当我们从10平方到40平方的时候是刚需的扩张。但是到了40平方米再去变成100平方米，那是特殊家庭富裕了以后的个案。而对比中国，过去从10平方到40平方米的巨大的缺口，这个阶段过去了。以后除非发生战争，房屋敲掉了重新来。正常情况下这一块的补充量就很小了。
中国的人口城市化率已经到了60%，充其量再过十几年，到了70%，城市化率还会提高，城市化进程还没完成。但到70%以上基本就到头了，刘易斯拐点就拐过来了。
中国城市化率现在总体上已经比较高了。今后十来年还会有十多个百分点，差不多还会有2亿人进城，这是确定的。
但是这2亿人进城，跟原来5亿人进城是两码事。
它后面的后续部队越来越少了，所以就此而言农民数量在减少。这时候进城的人也不是铺天盖地的进城。
虽然未来小城市、中城市、大城市、沿海的、内陆的都在吸收人，相当一部分城市的人口不再增加，一部分的城市人口在继续增加，但是增加的数量有限，只有少部分的城市可能还有人口比较多的扩张。
所以概括来说，未来中国整个人口扩张的基数、农民进城的整个基数，今后10年数量会大大下降。
从前几年开始，我们新造房的标准至少都是50年以上，这样一来折旧率下降了。本来30年折完，现在变成了50年折完，这个基数又缩小了，这是一个方面。
旧城改造，大规模拆迁，为了建一栋楼把旁边还算正常的房屋一起拆了，城市布局调整，这些事情都在过去20年大规模的城市化过程中逐渐趋于完善。
未来像过去20年经常发生的每个城市都在扮演的大规模的动迁、旧城改造的故事，可能要减少70%-80%。
所以未来房地产的建设规模也就差不多。
另外从绝对总量来说，现在人均40多平方米，七八亿城市人口，我们有300多亿平方米。
或者今后如果9亿多城市居民，每人40平方米，360亿平方米。每人50平方米，450亿平方米。这400亿左右平方米今后当然会有折旧，那么这个折旧，如果按照50年平衡来算，每年就是8亿平方米。
所以我刚才说到了总量下降，降到10亿的时候，又过了十来年，形成了一个新的平衡态，就是指过十来年整个中国的存量房屋，各种大中小城市的存量房屋有400多亿平方米的时候，用50年折旧，每年要折掉8亿多平方米。这就是要更新居住。
到那时候如果还有一小部分是结构性的，各种因素的修修补补，增减和补充，总而言之10亿平方米就是个平衡。
所以未来10年，17亿平方米一年变成10亿平方米左右，到了10亿平方米左右又会形成一个新的平衡，以后主要不是城市扩大造房子，不是改善刚性缺口造房子，而是房屋的寿命折旧形成了一个增量与存量之间的调整，这是我讲的第一点。
第二个趋势：未来10年，中国房价显著上涨缺乏关键动力
1990年没有房地产市场，都是政府分配，你说不清是什么价。
但是2000年的时候房地产市场价格已经商品化了。那时候全国平均的房价其实就是1000块钱左右，这是全国房价的总平均。在20年前，上海房价在2000块钱。
那时候上海如果出现房价七八千，就会觉得很贵。经过这20年上海的房价从2000元\平米到现在上海均价3.5万\平左右。
这个均价怎么算的呢？
不是新生产的房子，是把各种地段，市中心的、郊区的，整个上海2000平方公里范围内，一环、二环、三环，2000平方公里上的各种建筑形成的均价。所以高的价格十几万，低的价格也有一万多的，但是一万多已经要过了崇明岛了，就是上海的郊区的郊区的郊区，几乎在农村区了。从这个角度它整个的概念可以这么说，均价是从2000年2000块钱的均价，现在变成了3.5万\平，这是一个均价的概念。
第二，高档房那时7000块，现在12万。也涨了16-17倍。
现在上海衡山路那个2000年7000一平方的，现在就是是12万-13万。所以这20年房价不是翻三番，其实是三番半，四番左右。
全国之前是1000块钱均价，现在差不多一万多块，全国的均价涨了10倍左右。北京要算账的话相信也是十五六倍，杭州也是。
深圳会倍数更高，因为深圳1990年的时候是渔村，到2000年成了国家级的大城市，这个大城市的房价还没有上海那么高，但是现在深圳的房价不比上海低，所以他的倍率有20倍。
总而言之中国的房地产全国而言平均是涨了10倍以后。
那么这就要分析涨10倍是什么原因，要有个结构性分析。
任何问题只有把结构性的原因搞清了，你才能看到趋势。
刚才说建筑总量也是分析结构才看得清趋势。同样，分析价格也要看结构。
物价的问题、价格的问题，从来有三个原理来支撑：
最近猪肉涨了1倍多，就是因为猪少了，我们原来每年任何一瞬间，存栏数大体有7亿多头猪，但是到今年8月、9月只剩下4亿头，少了3亿头。整个猪的存栏数少了40%。
短缺了价格就涨了，倒是对大家减肥有好处。少吃了很多的猪肉，对中国人的血脂和三高降一点有好处。
这就和基础货币有关了，我们国家在2004年的时候，整个国家基础货币发行量，就是印钞票的基础货币发行量是4万亿，到去年整个国家基础货币是32万亿，涨了8倍。
这个基础货币出来当然要进入市场，会引发通货膨胀。
但是大家又没感觉，这个杯子没涨价，或者说我们的生活用品很多也没涨价，因为所有这些平时使用的商品都是属于产能过剩，供过于求的，所以即使通货膨胀在卖不掉的东西面前，通货膨胀也没用，商品不涨价还是不涨价。
物价上升是三个因素，一是货币发行，通货膨胀。二是供不应求，如果仅仅供不应求，货币没发行，供不应求也不会出现，因为大家都穷，穷的资金收缩，买不动东西，你说供不应求这种事情除非是很奇怪的管制，正常情况下不会的。所以在我们这十几年货币这么增加了，没有感觉各方面都通货膨胀。
那这个钱总要出来，出到哪儿去呢？
只有房地产是供不应求的，是一个从人均10平方到40平方的过程，是一个城市人口3变成7亿的过程。
这个过程有一个巨大的蓄水池，使得资金涨了8倍，所以实际上通货膨胀支撑了房地产，或者房地产吸收了通货膨胀的因素，使得社会上其他的东西不怎么涨。
每个国家的货币对别的国家都会形成汇率。
这个汇率如果升值了，是一种概念。如果贬值了，则是另一个概念。
如果贬值了，外汇进入中国买房子就变得便宜。如果升值了，外国人拿了钱来买中国的东西就显得贵。那么在这个过程中也会推动中国房地产价格往上升或者往下降。
总体上在过去的20年，我们货币超发、增发，货币的增长率是最高的。但是之所以没有影响其他的社会商品，房地产立了大功。房地产之所以有这个吸收性不仅是因为它量大，而且它供不应求，这两个因素结合起来它就往上升。
讲这三个因素，过去的20年都是推过中国房价上升的。
但是今后十来年这三大因素存在不存在？
答案是不存在了。
当我们的货币从4万亿增加到了30多万亿，涨了8倍。
M2过去十几年每年增长10%以上，最高的时候增长20%以上。
现在开始你看已经连续三年中国的M2每年的增长就是在8%-9%，很稳健，一位数的增长，也就是GDP涨多少，物价指数是多少，加在一起就是它的增长率。同样基础货币的发行量也大体上在8%左右。
总结，中国这几年的货币政策基本上稳定在跟GDP增长率同步，再也不会出现GDP涨8%，货币涨16%或者20%，这样就不会有过多的货币进入到房地产的蓄水池，把房地产价格泡高，这是一个概念。
中国人民币今后十年又要从现在的1：6降到1：8或者1：9，我认为不会出现这样的概念。
人民币稳定或者还在升值，外资进来炒作房地产，买了你的房，等着你的房子升值的概率很小。因为如果人民币贬值他外汇值钱来买，买了之后中国房地产升值了他赚钱。如果你这个汇率显得人民币很硬朗，他用外汇换成人民币买你的房子就贵，过几年哪怕房子涨了一点，他的货币如果没有出现大起大落的话，他赚不了多少钱。所以汇率现象炒作中国房地产的可能性不大。
货币现象使得房地产泡沫扩张可能也不大。供求上已经平衡饱和，说某个城市出现结构性短缺可能，但是整个中国的房地产还要每年去造很多的房子来满足大家的刚需，这个概念不成立，所以供不应求的现象小了，货币现象小了，汇率现象少了，通货膨胀、物价上涨的要求低了。
从这个意义上讲，再想着炒房，十年翻一番、翻两番，来赚几倍钱的概率几乎归零。你说某一个地方的房子有可能，但也不会出现十年翻两番。所以在这个意义上大家别再把生活的理念用2000年-2015年期间的经验来推理今后15年，反犯经验主义的错误，这是房价的问题。
总体上我们的房价也不会大起大落。
如果没有什么特殊的外力作用。比如香港的房价如果出现了美国金融危机的冲击，房价会下跌。这是一种国际上的外力特殊的冲击。那么如果国内出现经济危机当然也可能出现一阵子下跌。
总体来说中国经济的稳定性，大幅度的房价下跌是不会的。但还要想着大幅度的房价上升，也是一种梦幻，做梦。总体平衡，局部的有涨有跌，这是个基本的描绘。
第三个趋势：中国房企负债率会被控制且有大幅度下降
中国房地产世界之最的现象就是高负债。
房产商平均负债率84%，这是讲整个中国9万多个房产商的负债率在84%。
是不是我们中国的前10个、前100个大的房产商的负债率就低一点呢？2018年中国前10大房产公司资产规模在5000亿以上到1万多亿之间的前10大房产公司，他们的负债率是84%，跟9万个房产企业的负债率基本一样。
香港人炒房地产，香港的房产公司可以说就是中国房产商的老师。
因为香港在70年代、80年代、90年代就是一个房地产最发达的地区，中国大陆1990年的时候还没有房产公司，所以大体上中国的土地批租的方法，中国的房地产商运行的方法，90年代向香港学来的。但是香港房产公司的平均负债率就是在35%左右，香港的房产公司到了大陆来运行，是不是南方的橘子跑到北方就变了呢？
也没有，现在香港的那些有名有姓的房产公司在中国的房产独立核算，负债率也是40%左右，并不怎么高。可见房地产公司的负债率高是中国特有的现象。美国、欧洲也负债率不高，都在50%以内。
大家有时候一说房地产暴涨8倍的价格、10倍的价格，房地产一定是富的流油，某种意义上很多房产商就是在为债务打工，还本付息。
当然如果在100亿的基础上，80亿还掉了，赚十几亿还是可能的，要从这个角度来讲他也是富豪。
但是从房产产生了8倍、10倍的价格上升，他居然只赚了百分之十几，其实里面有很多中国房产商不可评估的损失。可以这么说，中国房地产8倍、10倍的增值的真正的载体，真正房地产富起来的群体是在座所有人或者整个社会老百姓，在这20年买房子的小业主群众。
我们房产挣了100万亿、200万亿，80%的钱是老百姓拿去的。为什么呢？我说两个案例。
中国房产商的融资房子，就逼着他房子一旦竣工，必须在半年、一年、两年内尽快把房子都卖掉，卖掉他要还土地款、还开发贷，卖掉后预售房欠款结账清零……然后他才可能剩余下来如果有点钱的话，那是他的利润。
但是这里边有个概念，一切房产我说的十年、二十年涨了8倍，可不是你房产商造完的那一天涨了8倍，你造完之后卖的该什么价就什么价，可能你造完以后就等于你正常的施工成本运行，然后该有的利润，假如说在成本的20%，成本是100的话卖了120、130，就是你有二三十的利润。这些利润是毛利，还要交税，你有个10%，就真的是很好的了。
额外的涨出1倍、2倍、3倍，那就是8倍，往往要过5年-7年，我们房地产商80%不会把房子等涨8倍以后再卖，没有。他想这么做，他哪怕预测到五年八年以后涨这么多，但是他的悲剧在于他的资金模式必须在一两年之内还清，否则人家要拍卖的。
同样，我们说李嘉诚的一个案例。在浦东中央公园配合有一个四季雅园，一共700套别墅，每套别墅平均在400多。他1995年买了土地造房，当时算的成本1万一平方。到了2000年我说上海的均价在2000多块钱，但是他这个别墅能够卖到一万一、一万二，他的成本在1万元左右，毛利有两千，这是如果当时就全部卖掉的话就是这个价。然后因为他的负债率极低，他所有的买地的钱是自己的，造房的钱自己的，不跟中国银行贷款，没什么负债，也不存在造好的要还款。
他做了一个模式，这700套房一套也不卖，统统租赁，租赁以十年期为准，十年以后到2010年，这时候他的房子已经到12万，到期的全部退出，700套房子统统重新装修。重新装修一下一套房子300万装修费，每平方米花8000-1万块钱装修。装修完了已经是2013年开始卖房了，这时候已经到了14万、15万一平方，700套全部卖掉。你说他赚了多少钱？他原来的房子就算利息，十几年国外的利息就是百分之几，十年翻不了一番。也就是说在这个意义上他赚了大钱。
那么高负债模式你可能高杠杆，你可能也是高利润。但风险也极大。但是对于房地产十年、二十年增值5倍、8倍的来说，保存着，低杠杆持有着是最大的发财。在这个意义上整个中国的房产商很少能够持有房屋赚到8倍再卖的，这种案例中国前十大的房产商没有一个有，因为他们都是80%以上的负债，他想持有也持有不了，每年借1万亿的债。
7%的利息，甚至还有10%的利息，每年的利息要付1000亿，还要还本。现金流每年要3000亿的转，那你不会每年把多少万平方米一起卖掉，你每年卖的房子周转资金来不及，支撑着一个巨大的周转，支撑着一个巨大的面子，一个不当心就是巨大的窟窿——所以中国房产商的模式仔细看是不行的。
也就是在过去的20年，高速扩张的面积、高速扩张的流量，这种情况下能够支撑，在今后这个状态这种模式死路一条。
一方面这个量不能这么大规模的造，第二是房价也不会翻一番，翻两番，这时候你再去高杠杆的撑，资金利息背着都是形同自杀，政府的管制措施也会出台。
所以在这个意义上讲，房地产的债务是会下降的。
下降到多少呢？我认为至少去掉30几个点，从80%降到50%左右。在这个过程中，聪明的房产商自己修身养性降低债务，国家的管制也不能再让房产商占有那么多的债务资源。
大家知道中国全部工商企业，银行债务量是在差不多70万亿，其实他对中国的GDP推进就是5%左右，但是他占有的金融资产也是70万亿。所以我们有时候说工商企业制造业融资难、融资贵，如果房产商把他的70万亿减掉一半，把这30万亿加到实体经济上去，实体经济融资难融资贵统统化解，就是资源平衡，总量就是这些，你这边多了那边少，最后就不平衡。是个结构性改革的问题。
所以在这个角度，政府只要出三招，房产商的债务一定下来。
全世界如此，只有中国惯着房产商跟银行拼命贷款，然后银行也愿意让房产商贷款。一块地50亿，我借你50亿，抵押品都不要。所以在这个意义上银行要改变这个行为，政府卖地时候的资格审查，最重要的一条就是买地的钱是自有的，不跟银行、信托借款。总之是企业自有资金，是自己的资本金。有了这一条立马房产商负债可以下来20个点
也就是说从预售开始到交房，你不能两年到四年，一般是半年到一年，也就是说差不多还有半年的时间，最长不能超过一年这个房屋要交。
这么倒算的话预售款的时间就缩短，两年变一年，一年变半年，负债的状态也就收缩了。
3.就是房地产商在今后的状态里，他会以持有房屋的心态来出租。那么持有房屋出租如果有债务的话，一旦你是持有的房屋出租，你的租金就可以通过信托搞REITs，REITs是每年的现金流的租金收入形成的一笔信托投资，这种信托投资好像是债务，但不算债务，算股权投资。
REITs的投资算股权，不算银行贷款的债务，然后租金的收入是REITs100亿，这100亿租金收入来还这100亿的十年、二十年、三十年的过程。
这笔钱一进来就把房产商的贷款，本来贷款100亿，现在变成REITs100亿，但是那个相当于是股权资产，非债务资产。
这么一算的话，这三笔账只要一搞债务就下降，各方面的资源就优化配置。
这是我讲的第三个，中国房地产未来趋势，债务一定会下降，政府管理方式也会变，房地产盈利模式也会变。最终负债率会下降到50%以内。
第四个趋势：开发商数量大幅降低，从9万到1万
刚才已经说了中国房地产企业有9万多个，我们城市人口一共8亿多，不到9亿。几乎是每1万人一个房产企业，8亿人就是8万个，9亿人9万个，这个企业不是房地产中介租赁公司，是指拿了土地造房子的开发公司，有8万到9万个。
全世界所有国家，180个国家的房产商加起来也没有9万个。
美国大大小小房产商没超过500个，480多个。
包括香港也没那么多的房产商，几大房产巨头十多家，再加一些小一点的。但是总而言之没那么多，只有我们的房产商数量，刚才说全世界没那么多，欧洲20多个国家所有房产商，独立法人加起来不到1万个。这种房产商数量多如牛毛，遍地房产商也就是中国的一场狂欢。
所以17亿平方米赢得了9万个企业的生活费，今后应该减。
你要算一下，9万多个房产商前10家，也就是刚才说的前十前差不多有七八千亿资产规模，1万多亿资产规模的企业，他们造了整个中国房子的30%，这是前10家。
前100家，造了中国全部一年开发量的70%，前1000家基本上造了90%。
这个意思还有8.9万家或者9万家做了百分之几，绝大部分是空壳公司，完全可以关掉。
因为开也随便开，门槛很低。关也随便的关，今后肯定收紧。
逐渐十几年后一方面市场萎缩了一部分，从17亿一年的建设量变成了10亿，另一方面竞争洗牌加剧了，所以许多企业会转型。破产关闭，被收购兼并的，自我转型……最终到2030年以后，最起码6万个没了，剩下3万个，这是用最宽松的思路想。
严重一点8万个没了，留1万个都是会出现的局面。
第五个趋势：主流房地产聚焦三大热点片区
过去从1亿变17亿过程，几乎东西南北中处处都是房地产，今后会比较多的集中在三块。
第一个热点，人口超过1000万的国家超级大城市，但是它还有潜力从1000万变2000万的超级大城市。
比如说上海，人口过了1000万，现在实际上是2500万的超级大城市，他再过十年也不会变4000万，基本上天花板封顶了。
这时候上海过去几年，每年几千万平方米的房产开发量最后会越来越少的，他不会再这么扩张了。但是郑州现在1000万人口，也是国家超级大城市。
我们国家的中心城市分几个等级，1000万人以上的城市叫国际级的超级大城市，超大城市。500万-1000万叫特大城市，100万-500万叫国家级大城市。50万-100万是中等城市，50万以下是小城市。
在这个意义上的房地产热点会在超级大城市中的1000万往2000万扩张的城市走，已经过了2000万的比如北京和上海，不会再去把城市规模扩大一倍造许多房子，这是一个热点。
第二个热点，就是超级大城市都会带出一个大都市圈。
这个大都市圈是以超级大城市的市中心100公里为半径画个圈，100公里的半径的平方，3万多平方公里，也就是超级大城市本身可能只有两三千平方公里的城市区，但是100公里的半径画个圈形成的3万多平方公里当中的中等城市、小城市，是会加速度发展的。
这是一个概念，这个概念不是超级大城市本身2000万人变成2500万人，而是指100公里范围内的独立于超级城市外边，属于超级城市的城市圈，可能现在50万、100万、200万、300万，会不会变成500万呢？比如上海到嘉兴就是80公里，嘉兴现在整个城市是300万人，这是一个国家级大城市，不大不小，但是因为跟上海经济圈连上了，以后轻轨、地铁什么都通了，结果上海本身扩张不了了，他那边乘势而上。你们去看现在在上海周围发展的超级块的，浙江方面是嘉兴，江苏方面是苏州，他们这十年二十年增长率都很快，今后还会继续快。
这是第二个概念，相当于首尔旁边，首尔本身1000多万人，但是它旁边有个3000万人的首尔大区，就是汉城。但是这个大区不算首尔，是整个周围的。同样巴黎旁边有各大巴黎区，伦敦旁边有个大伦敦区。纽约市旁边有个纽约都市圈。
第三个热点，我们说的城市群。
城市群是指几个大城市距离200、300、400公里范围内，这400公里范围内空间极大，有几十万平方公里。
但是这个城市和城市会互相联系，这种城市群中你如果是大城市，可能500万变成700万，然后变成特大城市，特大城市也会扩张到1000万以上超大城市，城市群不管是长三角还是珠三角，还是京津冀，中国四大城市群，包括中部武汉长沙城市群，还有郑州、河北、河南、中原大地的城市群。
我讲这块，中国的城市以后一个是城市群，城市群最远距离400公里直径，有一批城市互相之间几百公里。但是到了500、1000以上，上海跟天津两个大都市，大都市之间的合纵关系不是城市群，天津和北京是城市群，因为就是那么100多公里。
这三个热点，房地产如果继续要开发就是在这三个热点上，其他地方拾遗补缺，大公司一般不会去那边展开，地区的本地公司补点缺口，大体如此。
第六个趋势，房地产销售格局会形成2:3:5的格局
中国房地产的销售模式。就是我刚才说到的100%、99%造好了就卖的模式。在今后会发生转换，转换成什么呢？
如果一个地方有100的房子，可能20%的房子是政府的保障房，保障房是租赁的。
第二是市场上房产商造的房子大约80%，差不多三分之一（80%*1\3=30%左右）也会是租赁房，他长期持有租赁运作。这个租赁费用会是商品房价格的租赁房，而不是政府保障房、公租房的租赁费。
然后房地产商造的剩下的50%左右，还是维持原来的商品销售，这是一个概念。
那么这个社会上的老百姓最后有50%左右是住在租赁房，50%左右里面的20%多一点是商品化的租赁房，有20%多一点是政府搞的租赁房。
这样这个社会形成一个新的格局——即房产是拿来住的，而不是拿来炒的。
在这种背景下整个房产的经营模式就会发生变化。
房地产的金融工具里面，像REITs这类的业务就会比较大规模的开展，REITs这个业务有很多房产商包括金融企业想搞，十年前就想搞，几乎没有成功的，没搞起来。因为中国的房地产从来不搞租赁，几乎都不搞租赁，最后都是一卖了之。
你只要是销售房就没什么REITs，我信托公司给你一笔贷款，你到时候还债就是了。只有REITs这样的房屋，租赁房才可以用REITs的方法搞，所以经营模式变化，融资变化也会变化。
以上就把中国房地产的六个趋势给说清楚了。
对于中国政府在管理房产商的时候也会逐渐按要求，把房地产是用来住的，而不是拿来炒的管控方法实现市场化、法治化、规范化的景象。
