2天后，也就是从2021年1月1日开始，中国大部分有住房按揭贷款的人，月供将发生变化！

不过别担心，大家的月供不是增加了，而是有所降低。也就是说，过去1年的降息到了“兑现期”。

但是，选择了固定利率的客户除外。

还想提醒大家的是：未来3天，还是你供楼计息方式“反悔”的最后时间窗口。

先来看一下，即将发生的“房贷降息”。

这一切，要从2019年8月的LPR利率改革说起。

2019年8月之前，房贷利率由央行直接宣布，这就是“金融机构贷款基准利率”。

中国要推进金融市场开放，融入全球主流经济体系，就必须实现“利率市场化”。在这种背景下，央行决定先废除“贷款基准利率”（仍然保留了“存款基准利率”），推出了LPR（贷款市场报价利率）。

LPR是由央行授权“全国银行间同业拆借中心”来统计、发布，统计的依据是选了18家有代表性的银行（包括大行、中小行、网络银行、外资行），让他们根据央行每月公布的1年期中期借贷便利（MLF）的利率，考虑自己的成本、利润空间等，每月20日（节假日顺延）报一次利率，包括1年期和5年期两种。

“全国银行间同业拆借中心”接到报价之后，剔除1个最高价、1个最低价，然后平均计算出每月的1年期和5年期LPR利率。其中的5年期LPR利率，就是房贷的“基准利率”。

LPR利率改革落地后，就存在一个原来房贷合同跟新利率对接的问题。整个2020年，基本上就是LPR利率的对接、转换期。

换句话说，虽然2019年下半年利率就发生了变化（降息），2020年上半年利率也发生了变化（降息），但存量房贷实际执行的利率一直被冻结，直到2021年1月1日开始，才开始体现过去一年多的降息。

从2019年8月LPR利率改革，到2020年末，5年期贷款利率事实上出现了25个基点的降息（从4.9%降低到了目前的4.65%）。但其中2019年降息的10个基点，被央行“转赠”给了各商业银行，贷款客户不能享用。

我们可以从2021年1月1日开始享受的15个基点降息，是在2020年发生的——一次是2月的5个基点降息，一次是4月的10个基点降息。

或许有读者会质问：凭什么2019年8月以后发生的10个基点降息，我们不能享受？

这是央行权衡利弊的结果。

你要知道，银行也觉得自己很冤，因为2019年至今的降息，都只降低了贷款利率，没有降低存款利率，银行整体上是“吃亏”的。

那么问题来了：15个基点的降息，大概能降低多少月供负担？

我们不妨用房贷计算器算一下：

假设你有200万房贷，贷款时间长度是30年，选择的是等额本息方式，当初签合同的时候是基准利率（4.9%）上浮10%。

那么在2020年实际负担的月供是：11218.13元。

转换为LPR之后，上浮10%要转换为“加点”。计算方式是4.9%×1.1减去2019年12月的5年期LPR利率（4.8%），为0.59%，或者59个基点。

假设你在转换为LPR的时候，选定的“重新计价日”为每年的1月1日，那么从2021年的1月1日开始，你的房贷利率将根据2020年12月21日公布的最新一次5年期LPR重新定价。

最新的利率是：4.65%。所以，你在2021年最新房贷利率是4.65%+0.59%=5.24%。

也就是说，比之前的5.39%降息了15个基点。

最新的月供是：11031.68

你的月供少了11218.13－11031.68=186.45元。

全年少了2237.4元。看起来不算多，但可以下馆子吃几顿饭了。

那么未来20年呢？是不是就少了4万多？

先别想那么长时间，因为利率会不断变化。现在能确定的只有2021年你的月供，至于2022年，还要走着瞧。如果央行加息了呢？

顺便还要说一句，如果你当初转换为LPR利率的时候，选的“重新定假日”为贷款发放日，不是1月1日。那么，你还要等等看。因为有人的贷款发放日可能在3月，有人可能在12月。这些人房贷降息15个基点，还要再等上几个月。

这就是为什么，我之前建议大家选1月1日为“重新定价日”的原因。

2021年央行会加息吗？我的看法是：很难。

虽然中国的宏观调控政策，会在2021年有所收紧，但想加息难度还是非常大的，除非出现严重的通胀。

原因很简单：疫情尚未能控制住，弄不好还会延续大半年，甚至连推迟1年的东京奥运都可能再度泡汤。在这种情况下，全球2021年的经济好不到哪里去，至少欧美日很难加息。这样，中国也很难加息。

最后说一下，贷款利率如果被银行自动转换为LPR，那么未来3天（12月31日下班之前），你还有反悔的机会，可以重新转换为固定利率。

有人认为，如果未来央行加息，那么房贷利率会走高。所以，不如干脆选个固定利率省心。

我的建议是：除非你原来的房贷有较大力度的折扣，比如85折甚至更优惠，否则还是选浮动利率（LPR方式）比较稳妥。

因为全球主要经济体的长期利率，都是在趋势性走低的。目前美国基准政策利率接近零，欧洲日本是负利率。为什么会这样？因为欧洲和日本人口红利终结，少子化、老龄化明显；另外，健全的社会保障让大家创造财富的热情下降。

上图：过去50年美国利率走势。

我们早晚也会进入这个阶段。中国央行的最新表态是，尽可能长时间的，把货币政策保持在常态。啥意思？就尽量拖延迈向零利率、负利率的时间。

在这种趋势下，你选固定利率，从长期看吃亏的可能性偏大。

或许有人会反问：如果中国跟美国发生激烈冲突呢？

那种情况下，利率的确有可能飙升，但房价涨幅会更大。你作为一个买了房子的人，一个有负债的人，还用担心通胀吗？

免责声明：本文来自腾讯新闻客户端自媒体，不代表房汇通的观点和立场。