自21年7月到如今，楼市速冻已持续冰冷了“1年零2个月”！

但“何时回暖”的问题

依旧仁者见仁，智者见智。

目前C端购房群体对回暖严重缺乏信心，对行业戾气颇大，对房子又爱又恨，但回暖问题，往往有一个常识现象——即买家不如卖家精。

眼下，作为卖家的B端开发商对房地产市场判断越来越多认为——市场在筑底，回暖只是时间问题。

老潘稍微统计下就发现，中期业绩会几十位规模房企总裁“清一色”表态：房地产正在筑底，市场有望回暖。比如

万科郁亮表示短期市场已筑底，恢复是缓慢温和过程”。中海颜建国认为“市场仍在底部盘整，信心仍在恢复”。旭辉林中判断市场筑底外，预计9月、10月销售额会有20%到30%环比增长。而碧桂园总裁莫斌更直接表示，明年6月30日回暖，中梁联席总裁何剑表示明年3月、4月回暖。

不过全局看，7、8月销售数据也折射出市场“3个领先回暖”现象。

• 其一，高能级城市正提前回暖

• 其二，优秀央企，优秀国企，优秀民营房企（包含深耕型民营房企）7月、8月环比、同比销量正在增长，甚至双位数增长。

• 其三，高端豪宅正在提前回暖。

3个领先回暖现象，能否持续？未来能否带动更多二三四城市、更多刚需改善产品，更多中小房企复苏回暖，能否形成点线到"面“”上的整体性回暖，的确还需要时间。

今天老潘分享专业机构西政资本站在经济、政治、军事、地产全局视野下的一个判断！

《房地产或将明年“两会后”企稳回暖》

说一下目前市场上比较乐观的一些声音。

大部分同行都开始倾向于认为，房地产行业将在2023年3月份（两会召开后）企稳回暖。

其中市场方面普遍认为二十大之后新冠疫情管控措施将做渐进式地放松，并至明年两会召开之后实现实质性的放松。

当然疫苗普及特效药物也有望同步跟上。

9月15日，受前一日欧委会发布《关于禁止欧盟市场强迫劳动产品法规提案》以及美国《通胀削减法案》中提及的“电动车电池的所有材料都必须来自北美洲或美国的贸易伙伴”两则消息的影响，光伏、新能源等赛道股板块15、16日出现了连续的暴跌。

很多朋友都对中美脱钩感到忧心忡忡。

包括9月14日美国参议院外交关系委员会通过的《台湾政策法案》让人对今后的中美对抗担忧不已，另外就是俄乌战争的走向已变得更加扑朔迷离。

市场方面认为，俄罗斯在经济和军事方面所暴露出来的短板对中国来说充满着机遇，因此并不需要过多担心中美脱钩的问题。

以中俄将探讨在萨哈林岛建设氢气工厂可行性为例，当油价所体现的俄罗斯国力和资本市场对俄罗斯武力值的定价都不太理想的情况下，中国的救场变得至关重要。

而中吉乌铁路明年的开工也意味着中国迎来了主持局面的机会，毕竟基建最终输出的是标准，而标准的制定者也是利润的主导者。

简单来说，中美脱钩的背景下，俄乌战争为中国创造了开疆拓土的历史性机遇，国内资本可大举向西。

以新疆喀什为中心，现在可以开始全力打造连接欧亚大陆的新路线，中亚的新秩序也即将到来，而这次的上合会议就是新的起点。

随后西亚、南亚的局面将得以巩固，东亚也可以由中国慢慢稳住。

资本市场方面普遍认为，俄乌战争给全球资本市场造成的不确定性已在逐步减弱，美国为了遏制通胀问题所做的加息缩表动作将更加猛烈，因此今年年底前后美元资本的回流以及全球资本市场的下跌将更加明显，而这种形势下中国也肯定得面对更大的压力。

我们则乐观地认为，尽管中美脱钩以及欧洲主要国家的被动站队会对中国的外循环（出口）造成很大的影响，但中国已在重建内循环的新格局，包括以内循环为中心的外循环也在重新定位，加上中亚新秩序的到来，我们对中央的政治智慧还是充满信心。

回到房地产行业的复苏问题上，我们认为，“房住不炒”的基调不会变，一线和强二线城市的限购在中短期内也不可能取消。上周，青岛、苏州再次上演了“取消限购”的政策一日游，主要原因是核心城市放开限购后会导致周边城市的抛盘并冲进核心城市，而这对于弱能级的城市来说无异于吸血。

从市场走向来看，一二线城市仍旧是国央企开发商的主战场，民营房企在核心一二线城市将面临更大的生存和竞争压力，而三四五线城市的市场份额将更多的由本地房企或者已完成区域深耕的大型房企所占据。

因此，未来土地市场、销售市场、融资市场都将面临再一次的洗牌和重构。

需要注意的是，此轮洗牌之后，房地产赛道上的存量选手显然对未来保持着更强的信心。比如近一个月以来，很多地产投资机构都已开始着眼未来，并闻风而动。

对于房地产这个关系国计民生的支柱产业来说，10万亿以上的体量仍旧意味着无尽的机会，我们甚至已和很多国央企金控平台形成了共识，那就是明年又可以放心地重启地产投资业务，因为不管是国际还是国内形势，房地产行业在明年两会后的复苏已渐成大概率的事件。

总的来说，只要能继续熬到明年一季度，地产也好、城投也好，都有望迎来更加健康、安全和稳健的市场环境。


来源：地产总裁参考


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