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​上海只有使用权的房子,能不能买

发布日期:2023-04-08 15:57浏览次数:

大家知道吗,在上海存在一种“极小众”的房子

它可以居住,但是实际居住者并不拥有“产权”,叫做使用权房

其实,使用权房在上海二手交易市场上也是一种极为特殊的房子

不仅总价低、占据无可复制的地段、还不占用产权房的购房名额,它和普通房子一样可以居住可以落户

什么才是使用权房,为什么会出现这样的房子,与产权房又有什么不一样,到底能不能买才是更值得我们关注的

于是,我实地踩盘看了上海市中心几个使用权的房子之后

发现这类产品虽然有这么多的优势,但它们依然存在不少“灰色空间”需要注意

01

先和大家科普一下,什么叫做使用权房

上海的使用权房基本上房龄都很老

一般都是193x年、195x年、197x年居多,大多数都很老旧,最老的房龄高达近100年

如果要分产品类型来看,大致有三种:一是新式里弄、老公寓、老洋房,二个是七八十年代的老公房,三是私人搭建棚户区

这种产品的小区名字也好辨认,比如xx邨、xx里、xx公寓


 

为什么会有这样的使用权房呢

由于历史原因遗留下来的,旧上海以前的房子,是解放前大户人家、政府高官的住宅,后来这些人离开之后就空置了

现在归属国家所有,当时会安置一些人进去居住,最早整栋是一户人家,后来分给几户使用,一般厨房、卫生等设施多数为公用

当然,也有一些是没有房子住的人自己搭建的棚户区

这些使用权房没有房产证,但是有房卡,类似这种公有住房使用证


 

至于说上海有多少使用权房,其实是没有一个整体数据的,但大多集中在市中心老城区,黄浦、静安、徐汇等,郊区也会有但是很少

随着上海这些年拆迁,这些老的使用权房也越来越少了,部分使用权房多集中在市中心


 

在这样的背景下,也决定了它在二手市场上的特殊性

首先,使用权房没有产权

使用权房也叫房卡房,业主只有居住的权利没有产权,但是可以转让、落户

使用权房转让交易,一般无任何税费;

可转让交易的使用权房分国有产和国经产,区别仅仅在于税费,“国有产”不需要交税费,但是“国经产”使用权房物业需要收取转让价2%的费用

其次,同样也限购,只有上海户籍才可以购买

上海早几年就已经对使用权房的交易做了限制,具体的限购细则在上海2019年《上海市公有住房差价交换办法》的通知中有说明


 

→上海户籍家庭,只有1套或0套房,可以购买

→上海户籍单身,名下没有房才可以购买

还有一点是不可以贷款,需要支付全款购买,从这两点来看就已经把大多数购房者排除在外了

这种使用权房不占用产权房购房名额,一般情况下,可以先买使用权房后买产权房,但是先产权房后使用权房不可以

好了,了解这些之后,我们再来看看那些使用权房都是什么样的

02

接下来,带大家看看上海三种不同类型的使用权房

这一次我实地看了3种使用权房小区,基本上都是在上海静安区、黄浦区这种老城区

因为建造的时间都比较久了,极少有一些品相好的,除了这个小区

静安别墅在使用权房中已经算是天花板豪宅级别了,单价20-25万/平

静安别墅


 

很有记忆点的红色复古建筑,坐落在一条时尚又热闹的小街道上,距离网红打卡建筑张园只有一条小马路之隔

第一眼看到这个小区的时候只觉得颜值超高,没想到的是,静安别墅还是挂铜牌的历史保护建筑

已经有90多年的历史了,因为之前经过修缮,所以从外立面看品相还是很不错

有种“修旧如旧”的感觉,细细看一下还能找到它保留老建筑的特色,比如红色砖墙、光明牛奶箱、花格窗户等


 

这个使用权房占据着上海无可复制的地段

位于南京西路板块,附近1公里上海各大知名商场,上海恒隆广场、中信泰富广场、兴业太古汇等


 

不仅如此,还对口学区三梯队静安威海路三小,小孩上学步行就能到达


 

本身静安别墅就是比较热门的一个小区,有的人就是喜欢上海市中心这种老房子,很有上海历史底蕴的感觉,这边的生活氛围也比较浓厚

接下来这个使用权房,则是存在于一个房子比较混杂的环境中

慈惠北里


 

这个小区的名字叫做慈惠北里,相邻还有一个慈惠南里

它不是那种建筑风格统一的独立小区,而是由各个不同建筑形态的房子组成

这里有石库门建筑、有公寓洋房、还有挂铜牌的优秀历史保护建筑,你会发现好像每个房子长得都不太一样

因为历史遗留的原因,每栋房子风格迥异,也变成了使用权房一种独特的风貌


 

里面的房子和普通住宅也不一样,有的三层归属一户人家,有的三层分别住着三户不同的人家

每一家分得的面积也不相同,比如一层虽然只有一户人家,但是却分成了2个使用权房

一个4平米左右的储物间+一个一居室,各自算一个使用权,还不能合二为一


 

哪怕在同一层,一套房都有可能被分割出一部分,作为第二使用权房

而有时候明明是一个使用权房,却被分在不同楼层,有时候卫生间甚至不在同一层,需要到楼上去

还有一种建于1930年左右的新式里弄

看上去就像棚户区的那种自建房,很多人根本无法想象里面的居住环境

安乐坊


 

在南京西路上有一个小区叫做安乐坊,房龄已经非常老了,算一算已有93年

从外部看,它是那种只有二层、三层的低矮建筑,楼间距本来就很小还堆满了杂物

这种老房子最尴尬的地方就是厨卫合用

一般厨房都是在一楼由几家人合用,有几个灶台就由几户人家共用,大家各用各自的区域谁也不干涉


 

第一次见这种排布的卫生间,像极了公厕,卫生间被分成三个迷你的独卫,同样也是三户人家各自用一个


 

能看到有的厨房就这样随意搭建在通道上、甚至是楼梯间的转角平台上


 

如此局促的公共空间,突然给人一种群租的既视感,而这是绝大部分使用权房难以避免的坑

走到内部,楼道里面很黑完全没有采光,隔音很差,而且那种木制楼梯走起来咯吱咯吱响

往往实际使用面积比房卡面积更大,因为使用权房没有公摊,不存在得房率的问题,房卡上的面积就是实际使用面积,还会有附赠面积

比如你买了一套20平米的使用权房,实际可能有30平米,过道、以及公用的厨房卫生间,这些公区不计入在内

但它的户型会很奇怪,完全不符合现在主流户型设计

有这样分门的,中间有一条过道把卧室和卫生间分隔开,平常上厕所都会很麻烦


 

总之,这种使用权房建设年代太久,户型早已经过时了,设计有些不合理,如果真的要住进去大概率不会很舒服

03

上海真实交易市场中,买使用权房的都是哪些人

作为一种小众产品,也决定了这种使用权房只面向上海很小一部分人

第一种,为了学区

上海使用权房是可以挂户口的,不少买使用权房的人目的就是为了孩子上学

据中介说,有一些客户纯粹为了挂户口,所以低总价的使用权房更好卖,一套挂牌114万只有4平米左右的房子,目前客户出价已经到140万


 

上海大部分优质教育资源都集中在市区,学区房又是价格居高的一类产品,相比来看在市区那些总价低的使用权房成本更低

第二种,就是通过买房获得收益的人

使用权房在二手交易的时候有一些优势,一是不需要税费,二是不占用产权房的购房名额


 

现实中,很少的一部分人会买来自住,就连中介都会劝说可以考虑一下其他产品

关于使用权房大家可能会关心的两个问题,我也帮各位打听到了

第一个,使用权房有没有可能转为产权房

以前部分使用权房有机会转产权,但是现在很难了

有的小区既有使用权房也有产权房,比如光华里、林邨、延安中路955弄等,因为有部分房子在九几年的时候转为了产权房


 

据中介说,以前可能管的比较松或者关系过硬,有渠道可以转,但是现在使用权房不太可能转成产权房了

第二个,使用权房会不会被拆迁

确实有已经拆迁了的使用权房小区,比如张园,2019年张园保护性征收生效,至于说其他各个小区到底能不能拆迁还真的说不准

实际上,还是从数据上看使用权的性价比,这是3个产权房各自的租售比


 

至少都需要50年左右

举个例子,安乐坊一套12平使用权房,总价210万,租金3500元/月,租售比为1:600,至少需要50年才能回本

因为使用权房很少有成交记录,房价实际涨幅不好说,从中介口中了解到使用权房前几年涨的快,直到限购之后开始趋于平稳

04

综合以上来看,使用权房多是老房子,且居住体验较差,租售比较低

并不建议各位购买

如果你是想买来住最不建议了,因为不划算,房子太老太小居住起来不方便,在好地段品相又好的使用权房很难找

同样一笔预算完全可以买更大品质更好的房子

除非你真的很喜欢住市中心老房子,对城市有独特的情怀,就是想要体验一下不一样的居住氛围

这种小众产品类型房子,本身就不符合现代人居住需求,三年-五年后可能面临置换,还要面临没有找到合适的接盘人的风险

如果是买来投资,购买使用权房也要格外谨慎,因为普遍租售比低,房价涨的也不那么高了,除非是那种核心地段且品相好的房子

也还是会有一些家长买使用权房挂学位,毕竟总价低也不占用购房名额

本质上,不管从形态、类别,能够购买的人群,决定了“使用权房”注定成为只面向很小众的一部分人

以上为正文,来自微笑向暖



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